拍賣會公告

國有資產拍賣案例

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發表時間:2021-08-27 10:42

國有資產拍賣案例


        一、委托情況

       上海老廟拍賣公司接受委托,對權利人工商銀行、農商銀行、長城資產、信達資產名下的國有資產抵押物,位于上海奉賢區泰日鎮大葉公路118號、頭橋鎮大葉公路87號的房地產標的進行拍賣。

       二、標的情況

       在接受委托后,公司對標的進行了實地勘查,發現如下問題:

       1、該標的抵押權人涉及工行、農行、長城資產、信達資產等多個所有人,情況十分復雜。

       2、標的地理位置特殊,地跨奉賢區二個鎮政府,其中一個標的分別屬于二個不同區域管轄范圍。

       3、抵押標的面積與預測面積不符。

       4、該標的部門資產已處置,但沒做權屬變更。

       5、該標的部分面積劃撥土地(黃證),不能進行產權交易。

       6、該標的面積中廠房部分已被全部打通,面積與權證不對應。

       7、該標的權利人不配合,從“進門”開始就一路設置障礙。

       8、該標的權利人為非正常納稅戶,企業有欠稅且所欠稅費金額不明。

       9、該標的上建造的廠房已被打通且內有大量堆放物。

       三、拍賣運作過程

       針對上述九大難題,公司憑借以往處置類似資產的經驗,決定從以下幾方面著手運作:

       1、至奉賢區房地產交易中心查閱房產信息。

       2、至規土局了解劃撥土地(黃證)可否變性(綠證)。

       3、至測繪局調取房地地籍圖紙。

       4、走訪四家銀行資產管理部門,了解標的面積情況,聽取委托方有關處置要求及資產已轉讓無變更權利情況說明。

       5、走訪標的權利人注冊的稅管分局,了解欠稅情況,對稅管政策的可行范圍進行探討,以便在拍賣后在稅政允許范圍內,合情、合理、合法避稅,力爭實現抵押權人利益最大化,確保國有資產不損失,確保資產回收成功。

       6、走訪標的相關權利人,告知此次標的處置的必然性,要求相關權利人全力配合,有困難可以提出來,協調配合解決。

       7、標的權利人提出拍賣標的需要按平方交納“糧差”補償款的要求,公司在聽取請求后,要求標的權利人不設難,不阻撓,全力配合。

       四、解決問題的辦法

       1、公司匯總了房產面積分配圖,分別對抵押權人的面積按份劃分清楚。

       2、根據圖紙信息,至標的實地對產證面積進行人工測量,并進行分別標識,做到分厘無誤差。

       3、根據實地測量得到的面積,走訪抵押權人和標的權利人,讓抵押權人和標的權利人確認該份面積,做到分厘無誤差。

       4、根據標的權利人要求解決糧差補償款問題,經過協調確定分別按不同的房地產權證號和土地狀況及房地產現有承租情況,將整個房地產分為5個標的,并在大葉公路房地產拍賣的專項協議中,明確了不同標的的買受人須按當地鎮政府的要求,一次性支付不同金額的糧差補償款項(即按土地價值的30%由買受人支付),作為競買的必要條件。

       5、根據四家抵押權銀行要求,分標的各自清算,要求確定拍賣規則,落實到具體拍賣標的。

       6、根據走訪管理部門了解的情況,針對(黃證)劃撥土地不能產權交易的特殊性,公司決定分二步走。第一步,先將“綠證”可處置的先拍;第二步,再協調“黃證”標的拍賣。先易后難,分階段實施,首拍成功即進入第二輪拍賣。

       7、經過多次走訪規土局和房產交易中心,多次協調后最終達成一致,黃證拍賣后產證變“姓名”不變質,這樣就可以解決國有資產拍賣權利轉移的問題,也使國有資產回收解除了障礙。

       8、拍賣國有資產最難的一塊就是拍賣后的過戶稅收,公司多次與稅管局、財政局協調后,得到認可,確定先行安置不交稅收,在后期一并清算,這樣就為國有資產連本帶息的全部回籠奠定了基礎。

       正是由于公司在整個拍賣前期中的努力和付出,順利解決了一個接一個依附在標的物上、許多可能無法解決的難點和矛盾,保證了該標的如期上拍。結束上述工作后,大葉公司房地產專項拍賣會如期舉行,總共5個標的,成交4個,成交金額達24865.92萬元,為當地農民預收糧差補償款583.2萬元。拍賣會的成功舉辦,既維護了受理和執行該案的人民法院的形象,及時回籠了各個債權銀行和資產公司的國有資產,也讓拖欠長達10年之久的農民糧差補償款得到了一定的補償,為確保一方的穩定做出了貢獻。

       五、做好服務是拍賣人的職責

       作為拍賣人,舉槌拍賣僅是幾秒鐘的事,但在敲槌的前前后后有著拍賣人的不懈努力和甜酸苦辣,拍賣絕對不是一拍就成的事,要想做好拍賣,服務是關鍵,而做好服務,首先要依法合規;其次,一定要對相關政策全面掌握,對每個步驟所涉部門都要一一溝通,持之以恒。碰到困難,不氣餒、不退縮,一次不行、二次、三次、無數次,直至解決困難為止,這就是拍賣人的信念:服務好每個人,把每個標的都當作自己的事情做。就是我們的責任:不怕苦,碰到危險難事不回避,克服困難,勇于解決,更是我們拍賣人義不容辭的職責。作為拍賣人而言,為每一位權利人、被執行人、買受人提供最好的服務,讓他們得到最滿意的結果,這是拍賣公司最欣慰和自豪的。


                                                                                                                       

                                                                                                                       ----來源:上海拍賣行業協會




文章分類: 協會期刊
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